L’une des questions les plus courantes que l’on me pose est la suivante : « Alors, comment se porte le marché de l’immobilier ces jours-ci ? ». Bien que je travaille dans le secteur de l’immobilier, c’est un grand monde là-dehors et la gestion immobilière en est une petite partie. Plutôt que de trébucher sur une réponse ou, pire encore, de ne pas donner de réponse du tout, j’ai appris à suivre un expert en immobilier du nom de Glenn Mueller. Il est professeur à l’université de Denver, mais il fournit également un rapport trimestriel sur l’état du marché immobilier. Il inclut des données provenant des 55 plus grandes zones métropolitaines, et ventile les données par secteur immobilier – industriel, bureaux, commerces et appartements, ainsi que les hôtels. Il utilise sa version du cycle immobilier pour fournir le cadre de toutes ces données et définit quatre phases du cycle. La phase de «reprise» se caractérise par l’absence de nouvelles constructions, une baisse de la vacance et des loyers stables. La phase d’«expansion» se caractérise par une baisse de la vacance, de nouvelles constructions et une augmentation des loyers. La phase d’«offre excédentaire» se caractérise par une augmentation de la vacance, des nouvelles constructions et un ralentissement des loyers. Enfin, la phase de «récession» se caractérise par une augmentation de la vacance, davantage d’achèvements et une baisse des loyers. Le rapport du premier trimestre 2017 vient d’être publié, essayons donc de répondre à cette question courante.
Bureau
A l’échelle nationale, il a le secteur des bureaux qui vient d’entrer en phase d’expansion. Cela signifie que la vacance des bureaux s’est, au pire, stabilisée et, au mieux, a commencé à diminuer ; il y a eu une maigre augmentation de 0,3 % du taux d’occupation moyen d’une année sur l’autre. Les loyers sont stables, n’ayant augmenté que de 0,4 % au cours du premier trimestre, et l’absorption est modérée, avec un peu plus de 6 millions de mètres carrés absorbés à l’échelle nationale. En ce qui concerne Cleveland en particulier, le marché des bureaux se trouve au point de transition entre ces deux phases. En comparant notre marché aux autres principales villes de l’Ohio, le marché des bureaux de Cincinnati se trouve au même point que Cleveland, tandis que le marché des bureaux de Columbus est quelques pas en avant dans le cycle et se trouve clairement dans la phase d’expansion. Houston est la plus avancée dans le secteur des bureaux, bien dans la phase d’hyper suppression, avec Nashville et San Francisco à quelques pas derrière mais toujours en phase d’expansion.
Industriel
Le secteur industriel de la nation est clairement en avance sur le secteur des bureaux et fermement dans la phase d’expansion. L’occupation a augmenté de 0,3 % au cours du premier trimestre, mais l’absorption d’espace a été importante – environ 50 millions de mètres carrés. Par conséquent, les loyers ont augmenté en moyenne de 1,7 % au cours du premier trimestre. Le marché industriel de Cleveland reflète la moyenne nationale et est en phase d’expansion, mais pas aussi avancé que Columbus, qui a une longueur d’avance, et Cincinnati, qui a deux longueurs d’avance. Les zones métropolitaines les plus avancées comprennent Austin, Denver et San Jose, qui entrent toutes tout juste dans la phase d’hyper suppression.
Détail
Le secteur du commerce de détail de la nation est très similaire au secteur industriel, également fermement dans la phase d’expansion. L’occupation pour le premier trimestre est restée stable et l’absorption a été assez faible. Face aux fermetures importantes de magasins par plusieurs détaillants nationaux, deux choses aident ce secteur à maintenir sa position. Premièrement, le nombre limité de nouvelles constructions et, deuxièmement, la force continue associée aux centres commerciaux ancrés dans des épiceries. En conséquence, les loyers ont augmenté de 0,5 % au cours du premier trimestre. Si l’on considère spécifiquement le marché du commerce de détail de Cleveland, nous sommes en phase d’expansion, mais à peine, et à la traîne de la plupart des grands marchés métropolitains. Cependant, Columbus et Cincinnati sont dans la même situation que nous. Honolulu et San Jose sont les plus avancés, entrant tout juste dans la phase d’hyper suppression.
Participation
Ce secteur est clairement le plus avancé dans le cycle immobilier de Mueller, la moyenne nationale se situant au début de la phase d’hyper suppression. L’occupation nationale était Cela pour le premier trimestre, mais a en fait diminué de 0,6 pour cent d’une année sur l’autre. Les nouvelles constructions restent fortes dans tout le pays, ce qui entraînera une offre excédentaire continue. La croissance des loyers au cours du premier trimestre était de 1,1 %, mais cela représente une nette décélération par rapport aux 2 % et plus atteints au cours des derniers trimestres. Cleveland se situe au milieu du peloton par rapport aux autres marchés métropolitains, juste à la transition entre les phases d’expansion et d’offre excédentaire, tout comme Columbus et Cincinnati. Les plus éloignés sont Houston, Nashville et Oklahoma City, qui se trouvent tous au point de transition entre les phases d’hyper suppression et de récession.
Les rapports trimestriels du Dr regorgent d’informations et utilisent un format facile à comprendre. Ces rapports ne sont pas les choses les plus faciles à trouver – je me contente généralement de chercher sur Google «cycle immobilier Mueller». Mais les informations sont gratuites et vous permettront de toujours être en mesure de répondre à cette question : «Alors, comment se porte le marché immobilier ces jours-ci ?».
